SP Invest
Stratégie immobilière & cession de sociétés patrimoniales
Votre société détient les murs. Nous établissons leur valeur de marché, valorisons la société et organisons la cession de ses parts.
La situation
Pourquoi envisager une cession des parts plutôt qu'une vente de l'immeuble ?
Lorsque l'immobilier est détenu en société, les conséquences économiques et fiscales d'une vente des actifs peuvent être très différentes de celles d'une cession des parts. Les deux scénarios doivent donc être comparés avec les conseils fiscaux et comptables du propriétaire.
SP Invest intervient sur la valorisation immobilière, la valorisation des parts et la recherche d'acquéreurs. Les conséquences fiscales et juridiques sont validées par les conseils habituels du cédant.
L'expert-comptable maîtrise les comptes et les conséquences fiscales de l'opération. SP Invest intervient en complément : nous établissons la valeur de marché des actifs immobiliers, valorisons la société sur cette base et identifions les acquéreurs susceptibles de reprendre les parts.
Ce qui déclenche une opération
Retraite, succession, enfants qui ne reprennent pas, besoin de liquidités, lassitude de la gestion, séparation entre associés, patrimoine devenu trop complexe, considérations fiscales, volonté de réinvestir ailleurs.
Le périmètre
Ce que nous traitons
Le critère est la société, jamais le profil du propriétaire. Une société dont la valeur repose principalement sur l'immobilier détenu, sans activité opérationnelle significative à valoriser.
Dans le périmètre
- Une société patrimoniale détient le rez commercial et trois appartements, l'exploitant est locataire par bail
- Immeubles de rapport, surfaces commerciales, stations-service, entrepôts, immeubles à appartements
Hors périmètre
- Une société exploite le restaurant et détient le fonds de commerce, les murs et trois appartements
- Fonds de commerce, exploitation, entreprise opérationnelle
- Valorisation d'une activité commerciale
Lorsque la cession des parts n'est pas la meilleure solution
Selon la structure du patrimoine, SP Invest peut également étudier une cession d'actifs, une vente par lots, une découpe ou un arbitrage progressif du portefeuille.
La méthode
Les huit étapes
- 1
Analyse du bilan
- 2
Identification des actifs immobiliers
- 3
Valorisation de chaque actif au marché
- 4
Valorisation de la société et des parts
- 5
Définition de la stratégie de cession
- 6
Présentation aux propriétaires et mandat
- 7
Recherche des acquéreurs et mise en concurrence
- 8
Négociation jusqu'à la signature
Les dossiers sont traités de manière confidentielle. Les acquéreurs potentiels sont identifiés et approchés directement, avec mise en place d'un accord de confidentialité lorsque la situation le requiert.
Collaborations
Travailler ensemble
Vous croisez ces dossiers avant tout le monde. Nous prenons le maillon immobilier, vous gardez le vôtre, et vous restez dans l'opération jusqu'à la signature.
Experts-comptables et fiduciaires
Vous voyez le bilan, l'âge du dirigeant et la fiscalité de sortie. Reste la valeur du foncier.
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Des dossiers avec du foncier que votre méthode de valorisation ne couvre pas.
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Vos clients détiennent des sociétés patrimoniales. Après la vente, les liquidités reviennent chez vous.
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Des immeubles en société à sortir, des litiges d'associés, des restructurations.
Lire la pageNotaires, réviseurs d'entreprises, syndics et agences d'immeubles de rapport : écrivez-nous directement, le mode de collaboration est le même.
Qui intervient
Stefano Pirronitto
Agent immobilier agréé IPI 515.823 et fondateur de SP Invest, Stefano Pirronitto accompagne depuis dix ans des opérations portant sur l'immobilier d'investissement et professionnel.
Il a développé SP Invest pour se consacrer plus particulièrement à la valorisation et à la cession de sociétés patrimoniales immobilières, à la croisée de l'immobilier et de la finance d'entreprise.
- Professeur invité à la HEPL, gestion immobilière, Master en Facility Management
- Executive Master in Future-Proof Real Estate, Solvay Brussels School of Economics and Management
- Basé à Liège, interventions en Wallonie et dans l'ensemble de la Belgique
Entrer en contact
Premier échange confidentiel, sans engagement.
Interventions en Belgique. Agent immobilier agréé IPI 515.823, soumis au Code de déontologie de l'IPI.
Les questions qui reviennent
Ce qu'on nous demande
Pourquoi pas mon comptable ?
Il reste dans le dossier. Il connaît la fiscalité, nous apportons la valeur du foncier et les acquéreurs.
Pourquoi pas une agence immobilière ?
Une agence vend un immeuble. Vendre l'immeuble déclenche l'impôt sur la plus-value, céder les parts non.
Combien ça coûte ?
Un pourcentage de la valeur des parts cédées, au succès. Rien à avancer.
Est-ce confidentiel ?
Les dossiers sont traités de manière confidentielle. Les acquéreurs potentiels sont identifiés et approchés directement, avec mise en place d'un accord de confidentialité lorsque la situation le requiert.
Quel est le lien avec Optimum ?
Deux structures, deux métiers. Optimum traite l'immobilier classique, SP Invest la société patrimoniale.